計算方法（手法 v2）

このサイトの数値がどう作られているか、何を意味しないかを書いています。

対象データ

• 国土交通省「不動産情報ライブラリ」API XIT001 の 成約価格情報（priceClassification=02）。不動産流通機構（REINS）に登録された成約情報のうち公開されているもの。
• 種別は「中古マンション等」と「宅地(土地と建物)」（戸建て）。戸建ての単価は総額÷延床面積で、土地面積を併記する。建築年が取引年と同じ物件（新築建売の可能性）を含むため「中古」とは表記しない。マンションの専有面積㎡単価と同じ表・チャートには並べない。地域は東京都全域（23区・多摩地域の市部・西多摩郡・島しょ）。市区町村コードごとに集計し、「東京都全域」「東京23区」「多摩地域（市部）」は該当市区町村のサンプルをまとめて集計。
• 2021年第1四半期以降。取引価格情報（区分01・当事者アンケート由来、2005年〜）は別系列であり、このサイトの数値と連結・混合していません。

基本単価

個別㎡単価 u_i = 成約総額 P_i ÷ 専有面積 A_i
四半期成約単価 M_t = 対象サンプル u_i の中央値
前年同期比 = (M_t ÷ M_(t-4) − 1) × 100

• 総額または面積が欠損、0以下、区間値（「2000㎡以上」など）で一点の値として扱えないレコードは単価計算から除外し、除外件数を表に示します。
• 面積帯は API 公表の専有面積（丸められた値）で判定します。「全体」は面積帯3区分の合計ではなく、対象データ全体です。
• 築年数は「取引年 − 建築年」の概算です。面積帯と築年帯を同時に指定できます。両条件に一致する成約サンプルで集計し、10件未満の価格は非表示にします。
• 四分位範囲（P25〜P75）はサンプルのばらつきであり、中央値の信頼区間ではありません。

指数

基準値 B = 同一系列の 2021 年（4四半期分）の有効サンプル㎡単価の中央値
成約単価指数 I_t = 100 × M_t ÷ B

名称は「成約㎡単価指数（中央値ベース・品質調整なし）」。基準年の有効件数が30件未満の系列は指数を出しません。同じ建物の価値がその割合で変化したことを意味しません。国交省の不動産価格指数や、同一物件の価格変化に基づく民間指数とは別物です。

件数基準（暫定運用基準）

ランキングは、当期と前年同期の両方で有効件数50件以上の地域のみを対象にします。直近4四半期プール値は、4四半期分の元サンプルをまとめて中央値をとったもので、四半期中央値の平均ではありません。これらの基準は統計的な精度保証ではなく、実データの分布を見て見直します。変更時は手法バージョンを更新し、更新履歴に残します。

件数の意味

地図の「直近1年間」は連続する直近4四半期の有効サンプルをプールした値です。総額中央値も同じ有効サンプルから計算します。4期が揃わない場合は年間価格を表示しません。前年比は1年前に終わる4期との比較、前期比は1四半期前に終わる4期との比較で、後者は集計期間が3四半期重なります。

「有効件数」「公開サンプル件数」は国交省APIで公開されているレコードの数です。REINSに登録された成約すべてではなく、市場全体の成約件数・出来高ではありません。

採用していない指標

買い時スコア、下落予兆指数、将来価格予測、RSI・MACD等のテクニカル指標、四半期の最高・最低をローソク足に見せる表示は採用しません。株式情報サイトの操作感は参考にしていますが、意味の異なる指標を同じ名前で出さないためです。

既知の限界

• 中央値でも、地域・築年・面積の構成変化は取り除けません（構成変化による見かけの変動が含まれます）。
• 公開サンプルは市場の一部であり、売主・買主の属性や物件タイプに偏りがある可能性があります。
• 上流で過去データが追加・修正されることがあり、更新時に過去の値が変わる場合があります。